집만 새로 짓는 게 아니라
동네의 뼈대까지 다시 짓습니다.
오래된 단독·다가구·다세대와 상가가 섞여 있고 골목이 좁거나 공원·주차장 같은 기반시설이 부족한 곳을 대상으로 합니다. 여러 필지를 하나로 묶고 도로와 공공시설까지 새로 계획한 뒤 아파트 등을 짓습니다.
- 소유 형태가 다양해 권리관계가 복잡해요.
- 세입자 이주와 영업보상도 큰 쟁점이에요.
- 기존 토지·건물의 권리가 새 아파트 권리로 바뀌어요.
복잡한 정비사업, 5분이면 이해됩니다
우리 동네는
어떤 방식으로
바뀔까요?
재개발·재건축·모아타운·신속통합기획을
그림과 비교표로 가장 쉽게 알려드립니다.
재개발재건축소규모정비공공·지원제도01 · 먼저 이것만 기억하세요
같아 보이지만,
사실은 서로 다른 층위의
이야기입니다.
실제 정비사업재개발 · 재건축 · 가로주택
동네 단위 계획모아타운
계획·인허가 지원신속통합기획
별도 개발 방식도심복합개발 · 지역주택조합
한마디로 모아타운과 신속통합기획은 새로운 종류의 아파트가 아니라, 정비사업을 묶거나 도와주는 계획과 방식이에요.
집만 새로 짓는 게 아니라
동네의 뼈대는 괜찮지만
아파트가 낡아 다시 짓습니다.
도로·학교·공원 같은 기반시설이 이미 갖춰진 노후 공동주택 단지가 중심입니다. 기존 아파트를 철거하고 새 아파트를 지은 뒤 일반분양 수입으로 사업비를 보충합니다.
- 아파트 소유자 중심이라 권리가 비교적 선명해요.
- 대지지분과 기존 용적률이 사업성을 크게 좌우해요.
- 공사비와 일반분양 수입에 따라 분담금이 달라져요.
02 · 사업별 비교
버튼을 눌러
차이를 비교해보세요.
‘누가, 어디를, 어떤 방식으로 바꾸는가’만 보면
복잡한 이름도 금방 구분할 수 있습니다.
실제 사업
재개발
낡은 집과 동네 기반시설을 함께 바꾸는 사업
- 주요 대상
- 노후 단독·다가구·다세대 밀집지역
- 사업의 중심
- 기존 토지·건물 소유자
- 꼭 볼 위험
- 복잡한 권리관계와 분담금
좁은 골목
낡은 저층주택
낡은 저층주택
도로·공원까지
함께 새로 계획
함께 새로 계획
집도 낡고
동네도 불편해요
건물만이 아니라 골목·도로·공원·주차장까지 동네 전체를 다시 만듭니다.
바뀌는 범위여러 필지 + 기반시설대표 대상단독·다가구·다세대·상가
VS
낡은 아파트
도로·공원은 그대로
아파트만 다시 건축
아파트만 다시 건축
동네는 괜찮은데
아파트가 낡았어요
이미 갖춰진 도로·학교·공원은 두고, 기존 공동주택 단지를 다시 짓습니다.
바뀌는 범위기존 아파트 단지대표 대상노후 아파트·연립주택
03 · 진행단계
사업마다
출발점과 관문이 다릅니다.
가상의 보통 사례가상 총기간 약 15~20년
서울 최근 준공사업 평균 18.5년 참고
01정비계획 수립어디까지, 몇 층으로, 몇 집을 지을지 동네의 새 그림을 만들어요.⏱ 약 1~2년조건 확인 후 매수→
02정비구역 지정심의를 거친 동네 계획이 공식 구역으로 지정·고시돼요.⏱ 약 1~2년조건 확인 후 매수→
03추진위원회 구성·승인정식 조합을 만들기 위한 주민 준비팀이 구청 승인을 받아요.⏱ 약 6~12개월조건 확인 후 매수→
04조합설립인가조건을 갖춘 조합이 공식 조직으로 허가받아요.⏱ 약 1~3년조건 확인 후 매수→
05사업시행계획인가새 아파트의 크기·동 수·주차장·공사계획을 허가받아요.⏱ 약 2~3년조건 확인 후 매수→
06관리처분계획인가누가 어떤 새집을 받고 돈을 얼마나 더 낼지 정한 계획을 허가받아요.⏱ 약 1~2년일반 매수 시 지위승계 제한→
07착공이주와 철거를 마친 뒤 실제 공사를 시작해요.⏱ 약 1.5~3년일반 매수 시 지위승계 제한→
08준공·입주새집이 완성되면 검사를 받고 입주해요.⏱ 약 4년일반 매수 시 지위승계 제한
조건 확인 후 매수일반 매수 시 조합원 지위 승계가 원칙적으로 제한
매수 가능은 ‘입주권 보장’이 아닙니다. 재개발의 조합원 지위 양도 제한 기준 단계는 관리처분계획인가입니다. 투기과열지구 여부, 토지거래허가, 권리산정기준일, 법정 예외를 계약일 기준으로 다시 확인하세요.
구역 지정“여기를 개발해도 된다”
사업시행인가“무엇을 지을지 정했다”
관리처분“누가 무엇을 받고 얼마를 낼지 정했다”
04 · 가장 위험한 날
집은 살 수 있어도
조합원 자격은 못 받을 수 있습니다.
등기 이전이 가능하다는 말과 새 아파트 입주권을 승계한다는 말은 전혀 다릅니다.
① 물건 자체권리산정기준일 뒤 쪼개진 물건인가?걸리면 별도 입주권 제한 위험
→② 매수 시점규제지역의 기준단계를 지난 뒤 사는가?걸리면 조합원 지위 승계 제한 위험
확인 순서 등기부·건축물대장과 권리산정기준일 → 현재 사업단계·규제지역 → 법정 예외 서면확인
※ 구역 지정 전 신축빌라도 권리산정기준일 뒤 신축·분할됐다면 별도 입주권이 제한될 수 있습니다.먼저 확인할 문
권리산정기준일입주권을 늘리려고 집이나 땅을 잘게 쪼개는 것을 막는 기준 날짜예요. 이 날짜 뒤 새로 쪼갠 부분은 입주권을 따로 못 받을 수 있어요.
“이 물건을 입주권 하나로 인정할 수 있는가?”를 가르는 날짜입니다. 특히 재개발·모아주택에서 기준일 뒤 한 집을 여러 지분이나 여러 세대로 쪼개 입주권 수를 늘려도, 새로 늘어난 부분에는 별도 입주권을 주지 않고 하나로 묶거나 현금청산할 수 있습니다.
즉, 권리산정기준일 = 입주권의 탄생 여부↓ 그다음에 아래 3조건으로 입주권의 승계 여부를 확인합니다.조건 1투기과열지구
+해당 부동산이 규제지역 안에 있고
조건 2기준 단계 통과
+재건축·가로주택·조합형 모아주택은 조합설립인가 후
재개발은 관리처분인가 후
조건 3특별 예외가 확인되지 않은 일반 매매
=매도인이 법에서 정한 예외 사유에 해당한다는 서면 확인 없이 사는 경우
결과조합원 지위 승계 불가
양수인은 조합원이 되지 못해 현금청산 위험
조건 3을 아주 쉽게 말하면
“법에서 특별히 팔 수 있도록 허용한 사정이 없는 평범한 매매”라는 뜻입니다. 예를 들어 매도인이 장기보유·장기거주 등 예외요건을 갖췄다고 말해도, 조합과 구청에서 그 예외 적용을 서면으로 확인하지 못했다면 매수인은 예외 없는 일반 매매라고 가정하는 편이 안전합니다.
토지거래허가제
거래 계약 자체를 관할 구청이 허가하는 제도입니다. 허가 대상·면적·용도와 실제 이용계획을 확인합니다.
≠
조합원 지위 양도 제한
소유권을 취득했더라도 새 아파트를 받을 조합원 지위가 따라오는지를 판단합니다. 거래 가능 여부와 별도로 확인해야 합니다.
2026년 7월 서울에서는서울 전역의 투기과열지구 지정과 넓은 토지거래허가 적용을 전제로, 대상 물건이 실제 허가대상인지와 조합원 지위 승계 가능성을 계약일 기준으로 각각 확인해야 합니다.
예외가 있다고 광고하더라도 바로 믿지 마세요.
상속·이혼, 장기보유·거주 1주택자, 장기간 사업 지연, 생업·질병·이전 등 법정 예외가 있으나 사업종류·인가일·토허구역 여부와 세부 요건에 따라 달라집니다. 계약 전 조합·구청의 서면 확인과 정비사업 전문 법률검토가 필요합니다.
05 · 내 집의 값이 새 아파트 값으로 바뀌는 과정
감정평가부터 분담금까지
하나의 계산식입니다.
사업 전 내가 가진 토지와 건물의 객관적인 가치를 평가합니다. 단순 시세나 공시가격이 아니라 위치·도로·형상·면적·용도·건물 상태와 거래사례 등을 반영합니다.
사업 전체 예상수입에서 사업비를 뺀 금액이 기존 자산 총액의 몇 %인지 나타냅니다. 공사비가 오르면 낮아질 수 있어요.
내 종전자산평가액에 비례율을 곱한 값입니다. 새 아파트 배정 때 인정받는 내 교환가치에 가깝습니다.
선택한 새 아파트 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 금액입니다. 음수라면 경우에 따라 환급이 생길 수 있습니다.
종전자산평가액5억원
×비례율110%
=권리가액5.5억원
→새 아파트 분양가 8억원추가분담금 2.5억원
예시일 뿐입니다. 실제 비례율·분양가·공사비·금융비용이 바뀌면 분담금도 바뀝니다.
현금청산이란?
새 아파트를 받지 못하거나 받지 않기로 한 사람의 기존 토지·건물 권리를 사업시행자가 돈으로 정리하는 것입니다.
- 분양신청을 하지 않거나 기간 안에 철회
- 법이나 관리처분계획상 분양대상에서 제외
- 조합원 지위를 승계하지 못한 매수인 등
매매가나 기대 입주권 가격을 그대로 보상받는다는 뜻은 아닙니다.
‘현물청산’이란?
일반 재개발·재건축에서 통상 쓰는 법정 용어는 아닙니다. 보통 현물보상·현물선택과 혼용됩니다.
- 일반 정비사업: 조합원분양으로 새 주택을 배정
- 도심공공주택복합 등: 토지 보상 대신 새 주택 등을 선택하는 별도 구조가 있을 수 있음
어떤 법과 사업방식의 ‘현물’인지 먼저 확인해야 합니다.
가상 숫자로 먼저 연습
예상 추가분담금 계산기
세 가지 예시는 특정 구역의 실제 가격이 아닙니다. 숫자를 바꾸면 아래 결과가 즉시 다시 계산됩니다.
다세대4.5억원에 매수대지 8평 · 감정평가 3.8억원
권리가액4.18억원3.8억 × 110%
예상 추가분담금4.32억원8.5억 − 4.18억원
매수가와 감정가 차이0.7억원웃돈처럼 볼 수 있지만 권리가액은 아닙니다.
총 예상원가9.32억원매수가 + 분담금 + 기타비용
필요 자기자금6.32억원총 예상원가 − 입력한 대출
단순 기대차익3.18억원입주시세 − 총 예상원가
주의 실제 분담금은 관리처분계획, 평형 선택, 공사비와 금융비용에 따라 계속 바뀝니다. 대출은 개인 소득·DSR·LTV·조합 약정에 따라 달라지며, 기대차익에는 양도세와 매도비용이 빠져 있습니다.
06 · 왜 용적률과 종상향이 돈이 될까요?
같은 땅에 더 많이 지으면
팔 수 있는 집이 늘어납니다.
다만 늘어난 용적률 전부가 조합원 이익은 아닙니다. 임대주택·공공기여와 추가 공사비도 함께 봐야 합니다.
같은 대지 100㎡100㎡ + 50㎡ = 150㎡
→용적률 150% · 1층 반만큼을 더 지은 양
같은 대지 100㎡100㎡ + 100㎡ + 50㎡ = 250㎡
용적률 250% · 한 층을 더 지을 공간이 생김
용적률땅 넓이에 비해 지상층 바닥을 모두 합쳐 얼마나 지었는지 보여주는 숫자예요. 대지 100㎡에 지상층 바닥 합계가 250㎡면 용적률은 250%예요. = 지상층 전체 바닥면적 ÷ 대지면적 × 100
제1종 일반주거낮고 여유롭게
낮은 집이 중심인 조용한 주거지
서울 조례 상한 150%국가법령 범위: 100~200%제2종 일반주거중간 높이로
빌라·중층 공동주택이 많은 일반 주거지
서울 조례 상한 200%국가법령 범위: 100~250%제3종 일반주거높고 촘촘하게
상대적으로 높은 공동주택을 지을 수 있는 곳
서울 조례 상한 250%국가법령 범위: 100~300%준주거지역집 + 가게 함께
상가·업무시설과 주거가 섞인 고밀도 지역
서울 조례 상한 400%국가법령 범위: 200~500%상한 숫자만 보고 “그만큼 지을 수 있다”고 생각하면 안 됩니다.
실제 용적률과 층수는 정비계획의 기준·허용·상한용적률, 고도지구·경관지구, 일조·채광, 도로 폭, 대지 모양, 문화재·공항 고도제한, 공공기여에 따라 더 낮아질 수 있어요. 토지이음의 용도지역·지구와 해당 정비계획 결정고시를 함께 확인하세요.
종상향은 제1종→제2종, 제2종→제3종처럼 더 높은 밀도의 용도지역으로 바뀌는 것입니다. 그러나 실제 건축 가능한 용적률은 정비계획, 높이, 일조, 도로, 공공기여 등으로 다시 정해집니다.
07 · ‘딱지’라는 말부터 의심하세요
아래 목록은 싸게 고르는 법이 아닙니다.
계약을 멈춰야 할 위험 신호입니다.
‘딱지’는 공식 권리 이름이 아닙니다.
입주권이 나올 것처럼 토지·건물·작은 지분을 포장해 부르는 시장 속어입니다. 특히 작은 지분, 무허가건축물, 도로지분을 “싸게 선점하는 딱지”라고 광고해도 입주권이 없거나 여러 사람이 한 권리로 묶일 수 있습니다. 싸다는 이유로 고르는 물건이 아니라, 조합과 구청의 서면 확인 전에는 사지 말아야 할 물건으로 보세요.
그렇다면 언제 받을 수 있나요?‘딱지’라고 불려도 아래 조건을 모두 확인하면
‘딱지’라고 불려도 아래 조건을 모두 확인하면
입주권을 받을 가능성이 있습니다.
이름이 아니라 물건의 분양자격과 매수인의 조합원 지위 승계가 모두 살아 있어야 합니다.
01
기준일 전에 존재권리산정기준일 전에 적법하게 생긴 토지·건물·구분등기인지 확인
02
분양대상 요건 충족관할 조례와 사업계획에서 정한 토지·건물·면적 요건을 충족
03
하나의 독립된 권리공유지분·다가구·한 세대 여러 물건이 대표 1명으로 묶이지 않음
04
매도인의 권리가 유효매도인이 조합원 명부에 있고 분양신청·분양대상 상태가 유효
05
매수인에게 승계 가능양도 제한 전 취득하거나, 제한 뒤라면 법정 예외가 서면으로 확인
06
공부와 현장이 일치등기부·건축물대장·토지대장과 실제 소유자·면적·용도가 일치
중요여섯 조건 중 하나라도 ‘모름’이면 입주권 확정 물건이 아닙니다. 조합의 분양대상 확인자료와 관할 구청의 서면답변을 받은 뒤 판단하세요.
🚨 아래 8개는 ‘추천 딱지’가 아닙니다.
하나라도 해당하면 계약금부터 보내지 말고, 분양대상 여부·조합원 지위 승계 여부를 조합과 관할 구청에 서면으로 확인하세요.
01
권리산정기준일 뒤 지분쪼개기·다세대 전환
02
토지만 또는 건물만 소유해 분양요건 미충족
03
공유지분이라 여러 명 중 대표 1명만 조합원
04
무허가·미등기 건축물의 인정 여부 불명확
05
도로·부정형 토지 등 이용가치가 낮은 지분
06
등기·건축물대장·현황의 소유자·용도가 다름
07
한 세대의 여러 물건이 1개 권리로 묶임
08
양도 제한 후 매수해 현금청산 위험
위험물건을 피한 다음, 좋은 물건을 비교하세요
1
분양자격이 명확한 물건권리산정기준일, 조합원 명부, 분양대상 기준에 걸리지 않아야 합니다.
2
총투자금이 합리적인 물건초기투자금이 아니라 매매가 + 세금·이자 + 예상분담금을 새 아파트 예상가와 비교합니다.
3
권리가액 대비 프리미엄이 낮은 물건감정가가 높아도 매매가가 더 비싸면 유리하지 않습니다. 매매가에서 예상 권리가액을 뺀 프리미엄을 봅니다.
4
대지지분의 질이 좋은 물건면적만 크기보다 도로접면·형상·위치·용도·사업계획상 활용성이 좋아야 합니다.
실질적인 비교총 예상투자금 = 매매가 + 취득비용 + 금융비용 + 예상분담금 − 승계 가능한 보증금·대출
토허제의 실거주 의무, 대출 승계 가능성, 이주비 조건 때문에 단순 계산대로 되지 않을 수 있습니다.
계약 전 출력해서 확인
정비사업 매물 가르기 체크리스트
하나라도 ‘아니오·모름’이면 계약부터 하지 말고 조합과 구청에 서면으로 확인하세요.
계약 중단 신호“입주권은 무조건 나와요” · “예외라서 문제없어요” · “감정가는 무조건 높아요”라고 말하지만 확인 서류를 주지 않는 매물
조건을 넣어보세요내가 보는 매물,
내가 보는 매물,
입주권이 따라올까요?
간단한 1차 위험진단입니다. 실제 분양자격을 확정하지 않으며, 결과 아래의 확인서류까지 받아야 합니다.
1차 진단
입주권 가능성은 비교적 높음
입력한 조건에서는 큰 위험신호가 적습니다. 그래도 아래 서류 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
→ 다세대는 세대별 구분등기가 핵심입니다. 다가구를 기준일 뒤 다세대로 전환한 물건인지 확인하세요.
반드시 받을 것- 조합의 조합원 명부·분양신청 확인자료
- 등기부·건축물대장·토지대장과 변동내역
- 구청의 권리산정기준일 고시와 분양대상 조례
※ 관할 지자체 조례, 권리산정기준일, 물건의 생성 경위, 공유관계와 실제 사업방식에 따라 결과가 달라집니다. 계약서 특약만으로 조합원 자격이 생기지는 않습니다.
08 · 우리 동네 30초 진단
우리 동네와 가장 가까운
설명을 찾아보세요.
정확한 사업 가능 여부는 토지·건축물 현황과
지자체 기준을 별도로 확인해야 합니다.
!
지역주택조합은 특히 다릅니다
“모집신고 완료”는
사업승인 완료가 아닙니다.
조합원이 먼저 돈을 모아 땅을 사는 구조이므로, 가입 전에는 광고보다 아래 세 가지를 먼저 확인해야 합니다.
- 토지 확보율을 서류로 확인
- 조합설립인가·사업계획승인 단계 확인
- 추가분담금·탈퇴·환불 조건 확인
09 · 정말 쉬운 용어사전
어려운 말은
이렇게 번역하면 됩니다.
정비구역 지정→
이 동네를 개발 구역으로 정하는 것
조합설립인가→
사업을 추진할 공식 주민 조직이 생기는 것
사업시행인가→
건축계획과 사업계획을 허가받는 것
관리처분계획→
새 집의 배분과 분담금을 정하는 것
감정평가→
기존 내 토지·건물의 객관적 가치를 정하는 것
권리가액→
감정평가액에 비례율을 적용한 내 권리의 값
추가분담금→
새 집 가격에서 내 권리가액을 뺀 금액
현금청산→
새 집 대신 기존 권리를 돈으로 정리하는 것
용적률→
대지면적에 비해 지상 연면적을 얼마나 짓는지
권리산정기준일→
지분쪼개기로 입주권이 늘어나는 것을 막는 기준일
도시 및 주거환경정비법 ↗서울시 분담금 추정 매뉴얼 ↗국토계획법 시행령 용적률 ↗서울 도시계획조례 용적률 ↗서울 정비사업 평균기간 ↗가로주택 절차·평균기간 ↗서울 부동산정보광장·토허구역 ↗
개별 물건의 조합원 자격과 현금청산 여부는 취득일·권리산정기준일·사업방식·조례·조합 정관에 따라 달라질 수 있습니다.
마지막으로 실력 확인이제 정말
정비사업 실전시험35문제 · 약 45분시험 시작하기 →이제 정말
이해했는지 풀어볼까요?
입주권·권리산정기준일·조합원 지위·분담금까지
35문제로 배운 내용을 차근차근 확인해보세요.